Ejerskifteforsikring

Du kan vælge at tegne en ejerskifteforsikring, når du køber en bolig. Forsikringen dækker, hvis der viser sig at være skjulte skader, som du ikke kender til ved overtagelsen af boligen. Du kan både tegne en standard ejerskifteforsikring eller en udvidet ejerskifteforsikring.

  • Læsetid: 9 minutter

  • Sidst opdateret 07/03/2022


Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, du kan tegne, når du køber en bolig. 

Som boligkøber får du ikke alene mulighed for at se den bolig, du overvejer at købe. Du får også udleveret en tilstandsrapport og elinstallationsrapport, inden du overtager dit nye hus eller lejlighed. Men hvad gør du, hvis der umiddelbart efter overtagelsen dukker skader op, som du ikke har haft mulighed for at kende til, inden du skrev under på købsaftalen?

Har du tegnet en ejerskifteforsikring, er der hjælp at hente hos dit forsikringsselskab. Ellers er det for egen regning, hvis du skal have udbedret mere eller mindre alvorlige mangler på din nye bolig. 

Forsikringer er aldrig gratis, men de er gode at have, når uheldet er ude. Sådan er det også med en ejerskifteforsikring.

Er en ejerskifteforsikring lovpligtig?

Nej, det er den ikke. Det er frivilligt, om du vil tegne en.

For at kunne få lov til at tegne en ejerskifteforsikring skal sælger dog være med på at gøre brug af huseftersynsordningen. Her bliver der lavet en gennemgang af bygningen – og på baggrund af den bliver der udarbejdet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport. 

Først når det er på det rene, kan sælger fraskrive sig ansvaret for skjulte mangler og fejl på den bolig, du overtager som køber.

Vil du gerne sikre dig selv og din nye bolig ved hjælp af en ejerskifteforsikring, er det en forudsætning, at du som køber kan blive enig med sælger om et huseftersyn.

Tegner du en forsikring i forbindelse med et ejerskifte, vil den typisk gælde i en periode på enten 5 eller 10 år. 

Ejerskifteforsikring vs. husforsikring – hvilke forskelle er der?

Det kan være svært at få øje på forskellene mellem en ejerskifteforsikring og en husforsikring. Derfor vil vi se lidt nærmere på dem. 

Husforsikring = Pludseligt opståede skader

En husforsikring dækker, hvis der sker skader på dit hus. Der er tale om skader, der opstår pludseligt – eksempelvis ved brand, under storm eller i form af akutte vandskader. 

Ejerskifteforsikring = Skjulte skader

En ejerskifteforsikring dækker derimod, hvis dit nye hus får en skade, som ikke er forventelig i forhold til dets stand eller alder – og som du ikke har haft kendskab til, da du overtog det. 

Det kan eksempelvis være, hvis du finder skimmelsvamp, kort tid efter du er flyttet ind, eller hvis du bliver opmærksom på en eller flere ulovlige el-installationer.   

Hvad er en sælgeransvarsforsikring? 

Det kan være en anelse forvirrende, når du skal finde hoved og hale i sælgeransvarsforsikring vs. ejerskifteforsikring. Hvor en ejerskifteforsikring dækker købers økonomiske tab, dækker en sælgeransvarsforsikring sælgers ansvar i forbindelse med et boligsalg.

For at forklare det nærmere vil vi nu dykke ned i, hvordan det typisk foregår i forbindelse med et boligsalg.  

Sådan kan du bedst sikre dig selv som sælger i en bolighandel

Som sælger står du til ansvar for skjulte mangler og fejl i boligen 10 år efter, den er blevet overdraget til en ny ejer. 

Det ansvar kan du som sælger begrænse ved at gå med huseftersynsordningen. Her får sælger til opgave at få gennemgået huset og udarbejdet en tilstandsrapport og en rapport over boligens el-installationer.

Indhenter du som sælger derudover tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyder køber at dele forsikringspræmien midt over, kan du som sælger slippe for at være ansvarlig for skjulte mangler, der dukker op efter boligsalget. 

Hvad skal du så bruge en sælgeransvarsforsikring til?

En ejerskifteforsikring dækker skjulte mangler og fejl de steder i boligen, der er blevet undersøgt i forbindelse med tilstandsrapporten. Den dækker ikke andre udendørs forhold som eksempelvis kloakkerne, ejendomsarealet eller graden af forurening på grunden.

Opdager køber efter overtagelsen, at der er problemer med kloakrørene, eller at der er oplyst et forkert ejendomsareal, er det dig som sælger, der hænger på den. Tegner du en sælgeransvarsforsikring, er det ikke længere din hovedpine. 

Så er du dækket ind via din forsikring. 

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

Undersøger du markedet, vil du hurtigt opdage, at der er stor forskel på prisen på ejerskifteforsikringer. Det afhænger af det enkelte forsikringsselskab, og hvorvidt du får en pris på en udvidet ejerskifteforsikring eller en standard forsikring.

Tegner du en ejerskifteforsikring, der gælder i fem år, skal du i 2022 forvente en pris på et sted mellem 15.000 kr. og 40.000 kr. 

Du gør derfor klogt i at sammenligne priser på ejerskifteforsikringer, inden du tegner en. Ofte kan du få et godt tilbud hos dit nuværende forsikringsselskab.

Sammenlign priser på ejerskifteforsikringer. 

Hvor længe gælder en ejerskifteforsikring?

Løbetiden på ejerskifteforsikringer ligger som udgangspunkt på 5 eller 10 år. 

Tegner du en standard ejerskifteforsikring, får du typisk fem år med i købet, mens du får 10 års dækning, hvis du går med en udvidet forsikring.   

Sådan får du fingre i en billig ejerskifteforsikring

Vil du gerne have fingrene i en billig ejerskifteforsikring, skal du ikke gå med den første og den bedste. Det bedste, du kan gøre, er at se flere tilbud på ejerskifteforsikringer fra forskellige udbydere igennem. 

Det giver dig den bedste mulighed for at tegne en forsikring til en fordelagtig pris. 

Er der selvrisiko på ejerskifteforsikring?

Ja, det er der. Der vil altid følge en selvrisiko med i købet, når du investerer i en ejerskifteforsikring.

Dog kan selvrisikoen på en ejerskifteforsikring i 2022 højst være på 5.400 kr. per skade, som du anmelder til dit forsikringsselskab.

I hele forsikringsperioden må selvrisikoen ikke komme op over 54.400 kr. Det gælder, hvad enten du tegner en forsikring med basis dækning eller med udvidet dækning. 

Hvilken ejerskifteforsikring er bedst i test?

For at gøre det nemmere for dig at finde frem til den bedste ejerskifteforsikring har vi gjort en del af arbejdet for dig.

Her kan du danne dig et overblik over forskellige forsikringsselskabers anmeldelser på Trustpilot. Det giver dig en god fornemmelse for, hvilken udbyder du skal gå med, når du skal i gang med at tegne en ejerskifteforsikring. 

Overblik over forsikringsselskabers Trustpilot

Vigtige regler at kende til

Der er flere regler for ejerskifteforsikringer, som du gør klogt i at få overblik over.

Det er eksempelvis ikke lige meget, hvem der betaler for forsikringen. Og det er heller ikke uden betydning, om det er køber eller sælger, der indhenter tilbud fra forsikringsselskabet.

I de følgende afsnit klæder vi dig godt på til at tegne en ejerskifteforsikring.

Hvem kan tegne en ejerskifteforsikring?

Det kan køber i forbindelse med en bolighandel, hvis der er tale om: 

  • Et sommerhus
  • En ejerlejlighed
  • Et hus til helårsbeboelse 

Selvom det er køber, der skal tegne forsikringen, er det ikke køber, der alene står for det. Det er mere kompliceret end som så. 

Det fungerer på den måde, at sælger skal få et tilbud hjem, præsentere tilbuddet for køber og give et tilbud om at betale halvdelen af forsikringen. Men officielt set er det køber, der skal tegne selve ejerskifteforsikringen.

Hvornår skal du tegne en ejerskifteforsikring?

Vil du gerne tegne en ejerskifteforsikring, skal du være hurtig på aftrækkeren.

Du kan ikke tænke over sagerne, indtil du er flyttet ind i din nye bolig – og du kan heller ikke komme et år senere og tegne en.

Som hovedregel skal du have tegnet en ejerskifteforsikring på overtagelsesdagen, og som det allerseneste når du får adgang til din nye bolig.

Hvem betaler for ejerskifteforsikringen – køber eller sælger?

Det er hverken køber eller sælger, der alene skal betale gildet. Sælger og køber skal dele regningen. Sådan er reglerne.

Det er køber, der beslutter, hvilken forsikring der skal tegnes, da det i sidste ende er købers forsikring. Men sælger skal betale halvdelen af, hvad det koster at tegne den pågældende ejerskifteforsikring.

Kan du skifte ejerskifteforsikring?

Nej, det kan du som udgangspunkt ikke.

Når du som køber har tegnet en ejerskifteforsikring i forbindelse med overtagelsen af en bolig, kan du ikke efter nogle måneder skifte over til en anden udbyder.

Sælger du din bolig videre, inden forsikringens løbetid er ovre, kan du i nogle tilfælde få refunderet en del af forsikringspræmien. Du har også altid mulighed for at gøre brug af din fortrydelsesret. Den gælder dog kun i 14 dage, fra du har tegnet din ejerskifteforsikring. 

Ejerskifteforsikring – hvad dækker den? 

En ejerskifteforsikring dækker mange forskellige ting.

Her kan du se en oversigt over de mest almindelige skader, du, som boligejer, kan komme ud for, og som en ejerskifteforsikring i de fleste tilfælde vil dække.

Skimmelsvamp

Som udgangspunkt er skimmelsvamp dækket af din ejerskifteforsikring. Det er dog ikke alle angreb af skimmelsvamp, du kan få dækket.

Kloak

Som hovedregel er skader på din kloak ikke dækket af din ejerskifteforsikring. Har du tegnet en udvidet forsikring, vil der dog være nogle typer af kloakskader, du kan få dækket via din ejerskifteforsikring.

Forurening

En ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt forhold på din grund. Herunder også forurening. Det kommer dog an på, hvilke typer af forurening der er tale om.

Olietank

Er der forurening fra en olietank på din grund? Og er forureningen opstået, inden du fik nøglerne til din bolig? Så er du muligvis dækket, hvis du har tegnet en udvidet ejerskifteforsikring.

Rørskade

Din ejerskifteforsikring dækker fejlkonstruktioner og fejlinstallationer, men ikke skader, der skyldes slitage eller aldring. 

Skader på taget

Et utæt tag eller andre skader, der skyldes en mangelfuld tagkonstruktion, vil i langt de fleste tilfælde gå ind under din ejerskifteforsikring.

Sætningsskade

Sætningsskader er som udgangspunkt dækket af din ejerskifteforsikring, hvis de er kommet af fejl i forbindelse med opførelsen af dit hus eller i forbindelse med renovering.

Skadedyr

Det er kun i sjældne tilfælde, at din ejerskifteforsikring dækker skader, der er opstået efter besøg af skadedyr.

Gasfyr

Er der en fejl i forbindelse med montering eller installation af dit gasfyr, kan du være heldig, at du er dækket af din ejerskifteforsikring.

Hårde hvidevarer

Skader, der kommer på grund af slid og alder, er ikke dækket af din forsikring. Og reparationer på hårde hvidevarer vil i mange tilfælde gå under din ejerskifteforsikrings bagatelgrænse.

Hvilke typer findes der?

Der findes flere forskellige former for ejerskifteforsikringer.

Din ejerskifteforsikring vil naturligt knytte sig til den type af bolig, du investerer i. Vi vil nu se nærmere på de muligheder, du har, når du køber forskellige former for boliger.

Erhvervsejendom

Du kan ikke tegne en ejerskifteforsikring, når du køber en erhvervsejendom.

Lejlighed

Du kan godt tegne en ejerskifteforsikring, hvis du investerer i en ejerlejlighed. Her skal der både udarbejdes en tilstandsrapport på selve lejligheden og på ejendommen.

Landejendom

Er der landbrugspligt på den landejendom, du køber, kan du ikke tegne en ejerskifteforsikring. Det kan du heller ikke, hvis erhvervsarealet på ejendommen udgør over halvdelen af ejendommens samlede areal.

Sommerhus

Det er muligt at tegne en ejerskifteforsikring, hvis du køber et sommerhus.

Andelsbolig 

Ejerskifteforsikringer er ikke en mulighed ved andelsboliger. De gælder kun ved ejerboliger. Køber du en andelsbolig, er det altså sælger, der står som ansvarlig for mangler og fejl i 10 år, efter du har købt din andelsbolig.

Garage

Det er forskelligt, hvorvidt en ejerskifteforsikring dækker sekundære bygninger som en garage. Nogle forsikringer dækker udelukkende selve huset.

Dødsbo

Du kan godt tegne en ejerskifteforsikring, hvis du overtager et dødsbo. Det er ekstra vigtigt at gøre i sådan en situation, da der ikke er en sælger at rette krav mod, hvis der dukker fejl og mangler op. 

Udvidet ejerskifteforsikring

En udvidet ejerskifteforsikring har en bedre dækning end en standard forsikring. Og så gælder den typisk i 10 år frem for 5 år.

Oftest stillede spørgsmål

  1. Den dækker skjulte mangler og skader på en bolig, der ikke er nedfældet i hverken tilstandsrapport eller elinstallationsrapport.

  2. Du skal betale et sted mellem 15.000 kr. og 40.000 kr. for en standard ejerskifteforsikring. Det koster endnu mere, hvis du ønsker en udvidet ejerskifteforsikring.

  3. Det er en forsikring, du kan tegne, når du køber en bolig. Den dækker, hvis der dukker skjulte fejl og mangler op, som du ikke kendte til, da du overtog boligen.

Var denne artikel nyttig?

Gør som 0 virksomheder

Brug Danmarks mest anbefalede regnskabsprogram