Køb af ejendom i selskab – til virksomhedsbrug og udlejning
Går du med planer om køb af ejendom i selskab til virksomhedsbrug eller udlejning? Så er det værd at overveje, hvilken slags selskab der er bedst til dine ønsker. Der er forskel på, om du fx vælger et anparts- eller kommanditselskab. Vi hjælper dig med at vælge.
-
Udgivet 15/01/2021
-
Læsetid: 6 min.
-
Lasse Hansen - Content Manager, Dinero
Det er særligt beskatning og hæftelse, som er afgørende for, hvilken selskabsform der er den optimale for dig. Der er nemlig fordele og ulemper ved de forskellige muligheder, som du kan læse meget mere om i dette blogindlæg.
Når du har besluttet at investere i fast ejendom, er der særligt én ting, du skal sikre dig. Din investering skal struktureres, så den understøtter dine ønsker til hæftelse og beskatning – og planer for ejendommen. Der vil være forskellige skattemæssige fordele, ulemper og konsekvenser ved både køb af ejendom i selskab og med privat ejerskab.
Det vil altid være en konkret vurdering af den enkelte situation, hvordan køb af ejendom i selskab eller privat bedst kan betale sig. Det kan være en fordel at tage en advokat med på råd, inden du beslutter dig.
Når du køber en erhvervsejendom, vil sælger typisk fraskrive sig ethvert fysisk mangelansvar. Sælgere af erhvervsejendomme kan nemlig ikke holdes ansvarsfri ved at benytte tilstandsrapporter og ejerskifteforsikring, som du normalvis kan, når du sælger din private bolig.
Du bør altid få lavet en professionel teknisk gennemgang af ejendommen – og eventuelt få et nedslag på grund af fejl og mangler. Erhvervsejendomme dækker over:
- Andelsboligejendomme
- Beboelsesejendomme med mindst fire lejligheder
- Forretninger
- Fabrikker
- Lagerejendomme
- Landbrug
- Skovbrug
- Ubebyggede grunde
Husk en erhvervslejekontrakt, hvis der er tale om et erhvervslejemål.
Nedenfor kan du se nogle af fordelene ved at købe privat og gennem et selskab. Du kan også læse mere om, hvilken selskabsform der passer til dine ønsker i forbindelse med køb af ejendom i selskab – vi hjælper gerne med oprettelse af selskabet.
Fordele og ulemper ved køb af ejendom i selskab og som privat
En af de store fordele ved at investere i fast ejendom som privat er, at eventuelle afskrivninger kan modregnes i din skattepligtige indkomst.
Der er dog også den ulempe, at afkast – fx avance ved videresalg og husleje – som hovedregel beskattes som kapitalindkomst. Du hæfter også fuldt ud for tab og underskud, ligesom du kan have begrænset fradragsret for renteudgifter.
Køb af ejendom i selskab har flere fordele – blandt andet:
- Begrænset hæftelse
- Lav selskabsskat
Du skal dog være opmærksom på, at det kan medføre en merbeskatning ved at købe fast ejendom i et selskab, da der også skal betales skat ved udbytte fra selskabet – som altså kommer oveni selskabsskatten. Vi anbefaler, at du får vejledning af en revisor i forhold til beskatning og andet, så der altid er styr på reglerne. Find revisor her.
Du skal som udgangspunkt betale moms ved køb af ejendom, når der er tale om en byggegrund eller nyopført fast ejendom. Der kan dog gælde særlige regler for køb af ejendom i selskab, hvor ejendommen er “i drift” – fx hvis sælger har haft planer om et ejendomsprojekt med boligudlejning.
Regler for udlejning af bolig
Har du en ejendom eller lejlighed, du gerne vil leje ud? Vi har lavet en guide med alle krav og regler for erhvervsmæssig og privat udlejning.
Læs mere her.
Den bedste selskabsform afhænger i høj grad af, hvilken beskatning du ønsker. Ønsker du fx at have et personligt ejerskab, samtidig med du opnår de skattemæssige fordele ved at drive virksomhed i selskabsform? Eller ønsker du fx at blive beskattes på personniveau, men med begrænset hæftelse?
- Personligt ejerskab med skattemæssige fordele – anpartsselskab eller aktieselskab
- Beskatning på personniveau og begrænset hæftelse – kommanditselskab eller partnerselskab
Når du driver virksomhed i virksomhedsskatteordningen med et personligt ejerskab, opnår du de fordele, som er forbundet med at drive virksomhed i selskabsform. Selskabsskatten gør det også muligt at spare op i virksomheden (til fx nye ejendomme), samtidig med at opsparingen giver mulighed for at trække selskabets renteudgifter fra i den personlige indkomst.
Hvis du er tæt på topskattegrænsen, er en anden fordel ved kapitalselskaber, at du kan få en del af overskuddet som aktieudbytte, hvor beskatningen er en del lavere end topskat.
Kommandit- og partnerselskaber betegnes som selvstændige juridiske enheder. Det betyder, at hæftelsen typisk kun er begrænset til formuen i selskabet. Skattemæssigt er det også ejeren – i stedet for selskabet – som beskattes af indtægter og udgifter samt gevinster og tab.
Vær opmærksom på, at banker ofte vil kræve en selvskyldnerkaution, hvis du fx skal låne penge til køb af ejendom i selskab, hvor du ikke hæfter personligt. Det betyder, at du alligevel hæfter personligt, hvis selskabet ikke kan betale sine kreditorer.
Husk at være opmærksom på fremtidige behov og tilladelser
Det vil altid være en konkret vurdering, hvilken mulighed der er bedst for dig i forbindelse med køb af ejendom i selskab. Det gælder både ved opstart samt i takt med at virksomheden udvikler sig. Det er værd at tænke over før selskabsstiftelse – men der er også mulighed for omstrukturering senere hen.
Er der tale om en landbrugsejendom, kan køb af ejendom i selskab kræve en særlig tilladelse. For anparts- og aktieselskaber kræves det typisk kun, at bopælspligten overholdes. Mange landbrug drives i et interessentskab, som skal have tilladelse fra Landbrugsstyrelsen til at købe ejendommen og bruge den til jordbrugsmæssigt formål.
Køb og salg af selskaber med ejendomme
Når du sælger og køber ejendomme i et selskab, kan det være en fordel at have et (datter)selskab til hver ejendom – med et holdingselskab som moderselskab. Der skal fx ikke betales tinglysningsafgift, hvis det er selskabet (hvor ejendommen er i), der sælges. I stedet skal ejerbogen blot opdateres, så køber står som ejer.
Skatten i selskabet udløses først, når ejendommen sælges. Det betyder, at den udskudte skat følger med – hvilket ofte betyder et nedslag i prisen. Der er ikke beskatning af ejendomsavance eller eventuelle afskrivninger, som der normalvis er ved en ejendomsoverdragelse.
Du skal dog være opmærksom på, at alle virksomhedens kreditorer og eventuelle krav følger med, når du køber en ejendom på denne måde. Det stiller derfor større krav til dig som køber, ligesom det også kan være en fordel med flere garantier fra sælger.
Salg og køb af ejendom i selskab til hovedaktionær
Hvis du køber eller sælger ejendomme til/fra dit eget selskab, er der meget strenge regler. Det skyldes, at parterne er interesseforbundne – kan have interesse i at sælge til en højere eller lavere pris, end en tredjepart er villig til at betale for ejendommen.
De restriktive regler gælder kun i situationer, hvor hovedaktionæren har bestemmende indflydelse i selskabet, som ejendommen overdrages fra. Det er tilfældet, når personen har ejerskab eller råderet over mere end 50% af stemmerettighederne eller aktiekapitalen.
Skattestyrelsen kan omgøre et køb af ejendom i selskab, hvis de vurderer, at ejendommen ikke er solgt til markedsværdi. En omgørelse kan enten være en tilbagebetaling af det manglende beløb eller et tilbagesalg af selve ejendommen. En vurdering fra en ejendomsmægler kan typisk bruges til at fastsætte markedsværdien, men Skattestyrelsen kan se bort fra denne.
Skattestyrelsen har lavet en juridisk vejledning for overdragelse af fast ejendom mellem hovedaktionær og selskab.
Oftest stillede spørgsmål
Hvad er fordele og ulemper ved køb af ejendom i selskab og som privat? Der er forskellige fordele og ulemper ved køb af ejendom i selskab samt som privat. Den største forskel er, hvordan du hæfter og beskatningen. Nogle har skattemæssige fordele, mens andre har begrænset hæftelse.
Køb af ejendom i selskab – hvilken selskabsform er bedst? Skal du vælge et anparts- eller aktieselskab, eller er et kommandit- eller partnerselskab den rigtige løsning for dig? Det kommer helt an på, hvordan du gerne vil hæfte for eventuel gæld samt beskatning. Der er forskellige fordele ved personligt ejede selskaber, ligesom der er fordele ved selskaber, som ikke er personligt ejede.
Er der fordele ved at købe selskaber med ejendommen i stedet for selve ejendommen? Der kan være penge at spare – både for køber og sælger – ved at købe et selskab, som ejer den ønskede ejendom, i stedet for selve ejendommen. Der er dog også nogle potentielle faldgruber ved denne løsning, du skal være opmærksom på.
Gælder der regler for salg og køb af ejendom til en selv om hovedaktionær? Der gælder strenge regler, når du sælger eller køber en ejendom fra/til et selskab, hvor du er hovedaktionær. Der er flere betingelser, som skal være opfyldt – ellers kan Skattestyrelsen omgøre salget/købet.