Hvad er et erhvervslejemål?
Et erhvervslejemål er et lejemål, der er udlejet til alt andet end beboelse. Det er med andre ord lokaler, der udlejes til en eller anden form for erhvervsmæssig brug – fx kontor, butik, værksted, foreningslokaler, institutioner og kirker. “Erhverv” skal altså forstås meget bredt.
Et erhvervslejemål er omfattet af erhvervslejeloven, uanset om der er tale om leje eller fremleje – og lejen kan betales med andet end penge, fx arbejde. Der skal være tale om et egentlig “lokale”, hvilket betyder, at det skal have vægge eller indgå i en bygning.
Ubebyggede arealer – som fx parkeringspladser – er derfor ikke omfattet af erhvervslejeloven, ligesom det heller ikke er tilfældet med en forpagtning.
Der skelnes overordnet mellem fire forskellige typer erhvervslejemål, og det vil altid være en konkret vurdering af, hvilken der er tale om:
- Erhvervsbeskyttet lejemål – der drives en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Det er fx restauranter og butikker på en central gade, som får kunder pga. beliggenheden
- Ikke-erhvervsbeskyttet lejemål – den stedlige forbliven er ikke af væsentlig betydning, da placeringen ikke har betydning ift. kunder, som typisk kommer via annoncering
- Stalde, garager og lignende – her er der tale om den reelle benyttelse af erhvervslejemålet, og ikke hvad der fx står i erhvervslejekontrakten
- Etablissementslejemål – lokaler til kiosker, butikker, restauranter eller tilsvarende brug i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, på banegårde, skove, parker og lignende
Ved etablissementslejemål forventes det, at virksomheden primært søges af det publikum, der benytter de nævnte eksempler, virksomheden står i direkte tilknytning til. Et eksempel kan være, at en person køber noget i kiosken på banegården, fordi personen skal med et tog.
Der er stor aftalefrihed omkring et erhvervslejemål, ligesom der generelt er det ved B2B. Derfor gælder det om at være særlig opmærksom på kontrakten. Der er nemlig flere muligheder og mange potentielle faldgruber i en lejekontrakt, du kan læse mere om senere.
Køb af ejendom i selskab til udlejning
Går du med planer om køb af ejendom i selskab til virksomhedsbrug eller udlejning? Så er det værd at overveje, hvilken slags selskab der er bedst til dine ønsker. Læs mere her.
Blandede lejemål har både lokaler til beboelse og erhverv
Som regel indeholder lejekontrakter udelukkende lokaler til enten beboelse eller erhverv. Men det er faktisk muligt for samme lejekontrakt at indeholde begge. Hvis den gør det, kaldes det for blandede lejemål.
Der er to typer blandede lejemål:
Ved fysisk samlede lejemål ses alle områderne som boliglejemål. Det betyder, at erhvervslejeloven slet ikke anvendes – hverken på erhvervs- eller boligdelen.
I stedet anvendes reglerne om beboelseslejemål i lov om leje (eller for lejemål i almene boliger i lov om leje af almene boliger).
Lejemålene ses som fysisk adskilte, hvis de har selvstændige adgange, og der ikke er gennemgang i lejemålet mellem de to dele.
Ved blandede lejemål med fysisk adskilt beboelse og erhvervslejemål, er det også to forskellige love, der finder anvendelse på de forskellige lejemål.
Erhvervsdelen er omfattet af erhvervslejelovens regler om lejefastsættelse, skatter og afgifter, markedsregulering og forbedringsforhøjelse – erhvervslejelovens § 1, stk. 2).
Alle andre forhold i det blandede lejemål er reguleret af reglerne om beboelseslejeforhold i lov om leje (eller lov om leje af almene boliger).
Hvis du har blandede lejemål, er det vigtigt at være opmærksom på, om lejemålene er fysisk adskilte eller ej. Det har nemlig indflydelse på, hvilke love der er gældende.
Ulovlig beboelse i erhvervslejemål
Du må ikke bo i en erhvervsejendom. Hvis du gør det, er der tale om såkaldt ulovlig beboelse i erhvervslejemål, og det kan have flere konsekvenser.
I nogle områder kan der dog være undtagelser fra reglen. Det afhænger af, om der er specifik lovgivning i området, hvor ejendommen er placeret. Det kan fx være, at nogle tillader blandet brug eller har vedtaget anden lovgivning, der gør det muligt.
Men som udgangspunkt er det ulovligt at bo i en erhvervsejendom, da typen er beregnet specifikt til erhverv. Vi anbefaler, at du kontakter den lokale myndighed eller en ejendomsadvokat, der rådgiver ud fra gældende regler og reguleringer.
Privatudlejning kan ses som erhverv
Hvis du lejer din ejerbolig ud i minimum 12 måneder, anser Skattestyrelsen det som erhvervsmæssig udlejning – men boligen ses ikke som et erhvervslejemål. Læs mere her.
Opsigelse af erhvervslejemål – udlejers og lejers muligheder
Erhvervslejeaftaler kan være meget forskellige, hvilket også betyder, at det er vigtigt at overholde indholdet i lejekontrakten i forbindelse med opsigelse af erhvervslejemål. Det gælder i øvrigt både for udlejer og lejer.
Først og fremmest skal du være opmærksom på opsigelsesvarslet, når du vil opsige et erhvervslejemål. Den høje grad af aftalefrihed betyder nemlig, at der kan være stor forskel på opsigelsesvarslet i de enkelte kontrakter.
I de kommende afsnit dykker vi ned i, hvordan du opsiger et erhvervslejemål som henholdsvis lejer og udlejer.
Skabelon til opsigelse af erhvervslejemål
Formkravene for opsigelse af erhvervslejemål er forskellige. Der stilles særlige krav til udlejers opsigelse af lejer, mens der den anden vej rundt stort set ikke er nogen krav til indholdet.
Vi har lavet to skabeloner til opsigelse af erhvervslejemål, der indeholder alle de nødvendige elementer for, at opsigelsen er gyldig. Der er markeret, hvor du skal opdatere indholdet, så det passer til din aktuelle situation – det gælder fx dato og varsel.
Download en skabelon til opsigelse af lejer i erhvervslejemål.
Du tilmelder dig samtidig Dineros nyhedsbrev, som du altid kan afmelde med et enkelt klik.
Der er flere elementer, du selv skal udfylde – fx opsigelsesgrund og varsel.
Download en skabelon til opsigelse af erhvervslejemål som lejer.
Du tilmelder dig samtidig Dineros nyhedsbrev, som du altid kan afmelde med et enkelt klik.
Skabelonen til opsigelse af lejer stiller større krav, da der er flere ting, opsigelsen skal indeholde. Derfor er det en god idé at downloade skabelonen, sætte dig ind i reglerne og derefter udfylde den – få eventuelt hjælp af en jurist, hvis du er i tvivl om reglerne.
Opsigelsesvarsel for erhvervslejemål
Opsigelsesvarsler for erhvervslejemål tager udgangspunkt i erhvervslejelovens § 64. Der er forskellige opsigelsesvarsler afhængig af typen af lejemål, samt hvad begrundelsen for opsigelsen er.
| Type af lejemål/begrundelse | Opsigelsesvarsel |
| Garager, stalde og lignende | 1 måned |
| Andre typer lejemål | 3 måneder |
| Hvis udlejer opsiger erhvervslejemålet, fordi denne selv vil benytte lejemålet | 1 år |
Tre måneder er det generelle opsigelsesvarsel. Det er muligt at aftale andre opsigelsesvarsler end ovenstående – så længe lejer ikke stilles dårligere. Derfor kan du også sige, at ovenstående er minimums opsigelsesvarsler for erhvervslejemål.
Der skal siges op til den første i en måned, medmindre opsigelsen sker med den begrundelse, at udlejer selv vil benytte det lejede – her siges der op til aftalt flyttedag.
Lejers opsigelse kan ske uden særlig grund
Det står en lejer frit for at opsige et erhvervslejemål uden særlig grund jf. § 60. En lejer kan dog ikke opsige lejekontrakten, hvis der er aftalt uopsigelighed fra lejerens side. Så kan lejeren først opsige lejemålet, når uopsigelighedsperioden er udløbet.
Er der dog tale om en tidsbestemt lejekontrakt, siger § 63 dog, at lejeren kun kan opsige, hvis det er aftalt med udlejeren, at det er muligt at opsige lejekontrakten i lejeperioden.
Der skal siges op til den første i en måned, og opsigelsesvarslerne er de samme som nævnt i forrige afsnit.
Udlejers opsigelse kræver en særlig opsigelsesgrund
Hvis en udlejer vil opsige et erhvervslejemål, kan det efter § 61 kun ske, hvis en af lovens særlige opsigelsesgrunde foreligger.
Lovens særlige opsigelsesgrunde:
- Udlejer vil selv benytte erhvervslejemålet
- Lejemålet må fraflyttes grundet nedrivning eller ombygning af ejendommen
- Lejer har ikke iagttaget god skik og orden ved det lejedes benyttelse (trods udlejerens påmindelse) – fx støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold
- (Andre) vægtige grunde gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejekontrakten
Det er dog også mulighed for en opsigelse efter § 14 (ændring af lejevilkår), selvom der ikke er nogen af lovens særlige opsigelsesgrunde til stede.
Garager, stalde og lignende samt etablissementslejeforhold kan opsiges uden grund.
Hvad er væsentlig misligholdelse fra udlejers side?
Væsentlig misligholdelse er en alvorlig ting. Det betyder nemlig, at udlejer har tilsidesat sine forpligtelser i lejekontrakten, hvilket har haft stor betydning for lejer.
Eksempler på væsentlig misligholdelse af udlejer:
- Udskiftning af låse uden orientering
- Ingen reaktion på klager omkring manglende ro og orden
- Manglende vedligeholdelse af lejemålet
Ovenstående er selvfølgelig ikke en udtømmende liste. I samme kategori som udskiftning af låse (hvor udlejer ikke orienterer lejer og giver denne de nye nøgler) er også, at lejer ikke har adgang til at anvende lejemålet til det aftalte.
Ved væsentlig misligholdelse fra udlejers side, er det vigtigt, at du, som lejer, enten sender en klage eller et påkrav til udlejer. Her skal du blandt andet bede udlejer rette op på misligholdelsen inden en bestemt dato og varsle en opsigelse, hvis det ikke sker.
Har du styr på dine forsikringer?
Det er vigtigt, du hverken er over- eller underfinansieret. Du skal selvfølgelig have de lovpligtige forsikringer, men det er også værd at overveje andre. Bliv ordentligt dækket.
Regulering og aftalt huslejestigning for erhvervslejemål
Det er muligt at aftale, at der skal være en årlig huslejestigning for erhvervslejemålet og/eller en årlig regulering. Udlejer har dog ikke en lovreguleret ret til at regulere lejen, og det er vigtigt, at alle aftaler om reguleringer er beskrevet i lejekontrakten.
Der aftales typisk et minimum og maksimum for huslejestigningen. Det garanterer udlejeren en minimumsstigning, mens lejeren har en sikkerhed for, at huslejen ikke stiger udover det forventelige.
Der er forskellige muligheder for regulering af huslejen i erhvervslejemål. I udgangspunktet er det § 13 i erhvervslejeloven, du skal kigge på.
- Hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen
- Lejen reguleres hvert 4. år, så den matcher markedslejen
Hvis lejen for erhvervslejemålet er væsentlig under markedslejen, kan udlejer forlange, at den bliver reguleret – altså en huslejestigning. En lejer kan dog også kræve en regulering (nedsættelse), hvis lejen er væsentlig højere end markedslejen.
Bestemmelsen siger også, at parterne har ret til at forlange lejen reguleret efter en given periode, så den svarer til markedslejen. Det er hvert 4. år, hvis andet ikke er aftalt, men det er også muligt – gensidigt eller hver for sig – at give afkald på denne bestemmelse.
Regulering af husleje for erhvervslejemål i henhold til nettoprisindekset er en anden måde at regulere lejen på. Nettoprisindekset er udviklingen i de faktiske forbrugerpriser – fratrukket moms og afgifter – og det opdateres månedligt at Danmarks Statistik
Bogføring ved erhvervslejemål – Se guide til lejer og udlejer
Når du laver en faktura til lejeren af erhvervslejemålet, er det vigtigt, at husleje og diverse aconto-beløb står hver for sig på fakturaen – selvfølgelig kun, hvis du opkræver aconto for fx vand og varme. Det kaldes også for en acontofaktura.
Nedenfor har vi samlet to korte guides til bogføring ved erhvervslejemål. Der er en til lejer (faktura fra udlejer) og en til udlejer (modtaget betaling).
Når du får en faktura fra udlejer, skal du bogføre den som et købsbilag, hvor du deler de individuelle udgifter op, så de bogføres på hver sin linje i kassekladden.
Eksempel på faktura:
- Husleje – konto 5000 eller 5010
- Vand (aconto) – konto 5030
- Varme (aconto) – konto 5035
Det er vigtigt, at du bogfører aconto-beløbene separat, så der ikke kommer rod i dit regnskab. Hvis du bruger Dinero, er det nemt at dele udgifterne op med den digitale bogføringsassistent.
Du vil typisk modtage ét samlet beløb (beløbet på fakturaen). Når du har modtaget betalingen, skal du lave et par regnskabsmæssige omposteringer (efterposteringer), så regnskabet stemmer.
- Bogfør hele beløbet (husleje og acontobetaling) samlet
- Omposter herefter aconto-vand og -varme til din balance
- Når du betaler lejerens vand og varme, skal aconto-beløbene omposteres til resultatopgørelsen
Den første ompostering skal du lave, lige efter at du har bogført hele beløbet. Husk, at det skal være det samme beløb, du omposterer til balancen, som der står på fakturaen.
Den sidste ompostering (til resultatopgørelsen) skal du først lave, når du betaler. Husk, at du kun skal ompostere det reelle beløb, lejer skal betale for vand og varme. Resten har lejeren til gode, og en eventuel difference skal med i det årlige varmeregnskab.
Når du skal bogføre lejers betaling af din faktura, skal du bruge kassekladden. Det er ikke alle, der er lige bekendt med denne. Hvis du er i tvivl, så kontakt fx supporten eller en revisor.
Nemt regnskabsprogram til udlejere
Spar tid på bogføring og regnskab, og få mere tid til dit arbejde og ejendom. Med Dinero har du altid overblikket, så du kan bruge tiden fornuftigt. Læs mere her.
Udlejer kan kræve et påkravsgebyr ved manglende betaling
Hvis en lejer ikke betaler lejen til tiden, er der tale om betalingsmisligholdelse. Udlejer kan ved manglende betaling af husleje sende et påkrav om betaling til lejeren – og opsige lejekontrakten, hvis lejer stadig ikke betaler.
Der er dog flere forudsætninger og krav, der skal være opfyldt før et eventuelt påkrav – og efterfølgende ophævelse af erhvervslejekontrakten anses som gyldig.
- Lejer skal normalvis have betalt lejen til tiden
- Påkravet skal ske skriftligt og udtrykkeligt sige, at lejekontrakten ophæves, hvis den skyldige leje ikke betales inden udløbet af påkravsfristen
- Fristen skal være minimum tre dage, efter lejer har modtaget påkravet
- Udlejer skal kunne dokumentere, at påkravet er afleveret til lejer
- Et påkrav kan først sendes efter sidste rettidige betalingsdag
Det er vigtigt, du reagerer ved manglende betaling af husleje. Hvis lejeren typisk ikke betaler til tiden – og du ikke har sendt påkrav eller på anden vis gjort opmærksom på dette – kan det i værste tilfælde anses for, at du stiltiende har accepteret en generel aftale om forsinket betaling af lejen.
Udlejer kan opkræve et gebyr i forbindelse med påkravet – et påkravsgebyr. Hvis lejer betaler den forfaldne leje før modtagelsen af påkravet (dog efter betalingsfristen), skal det fremgå specifikt, at lejer også skal betale påkravsgebyret, inden påkravsfristen udløber.
Lejekontrakt til erhvervsmål – husk bilag og tillæg (allonger)
Der er faktisk ikke krav om, at en lejekontrakt til erhvervsmål skal være skriftlig – medmindre en af parterne kræver det. Det er dog altid en god idé at få skrevet tingene ned fra start af, så der ikke opstår tvivl om, hvad der er aftalt.
Det er lejekontrakten, der fastsætter spillereglerne. Derfor er det vigtigt, at begge parter er enige om indholdet – og der kan være brug for særlige bilag og tillæg (allonger), hvis noget skal udspecificeres.
I erhvervslejeloven er nogle områder deklaratoriske (fravigelige), mens andre er præceptive (kan ikke fraviges). Det betyder kort, at udlejer og lejer kan forhandle om nogle ting, mens andre er “låst”, så andet ikke kan aftales.
Eksempelvis kan parterne indbyrdes lave aftaler for huslejens størrelse og regulering samt betaling for varme og vand. Reglerne for blandt andet opsigelse (med varsel) og ophævelse (fraflytning uden varsel) fra udlejerens side er derimod defineret i loven.
Download skabelon til erhvervslejekontrakt
Du tilmelder dig samtidig Dineros nyhedsbrev, som du altid kan afmelde med ét enkelt klik.
Erhvervsstyrelsen har lavet en tjekliste som hjælp til indgåelse af en lejekontrakt om erhvervslokaler. Paragrafferne er fra erhvervslejeloven (ELL).
Det er selvfølgelig vigtigt, du har styr på alt i en erhvervslejeaftale. Der er dog nogle områder, du bør være særlig opmærksom på, inden du skriver under på.
| Område, du skal være opmærksom på |
Forklaring |
| Udgifter ud over lejen (fx forbrugsafgifter) § 5 |
Hvis (ekstra)udgiften ikke er oplyst i lejekontrakten, kan udlejeren ikke opkræve denne – på nær i tilfælde, hvor lejeren ikke er blevet dårligere stillet ved den manglende oplysning.
§ 5, stk. 2 siger, at udlejeren skal oplyse, hvilke udgifter lejeren skal betale ud over lejen – samt størrelsen af den enkelte udgift.
§ 5, stk. 3 siger, at dette også gælder udgifter, som er en del af forbrugsregnskabet (dog ikke brændselsudgifter). |
| Ændringer af lejen til markedsleje § 13 |
Hvis andet ikke er aftalt, har udlejer og lejer ret til at forlange, at lejen enten sættes ned eller forhøjes hvert 4. år, så den svarer til markedslejen for erhvervslejemålet.
Parterne kan gensidigt eller hver for sig give afkald på bestemmelsen, ligesom det også kan aftales, at lejen reguleres med et andet interval.
Ændring af leje skal gives med tre måneders varsel, og varslingen skal opfylde betingelserne i § 13, stk. 8 for at være gyldig. |
| Aftale om ændring af lejevilkår (fx erstatning og opsigelse) § 14 |
§ 14 giver udlejeren forskellige rettigheder (hvis den er en del af aftalen).
Bestemmelserne giver bl.a. udlejeren ret til at kræve ændring af lejevilkårene hvert 8. år. Udlejeren kan også opsige lejeren til udgangen af det 8. år, hvis de ikke kan blive enige om de nye vilkår.
Det kan ikke aftales, hvis der er tale om et erhvervsbeskyttet lejeforhold.
Hvis bestemmelsen er en del af aftalen, skal der tages stilling til erstatning til lejer for sit tab ved opsigelsen, og gældende varslings- og fristregler skal overholdes. |
| Vedligeholdelse i lejeperioden § 16 |
Det er i udgangspunktet udlejerens pligt at vedligeholde ejendommen og de lejede lokaler.
Det er dog muligt at aftale, at lejeren skal overtage vedligeholdelsespligten helt eller delvist. |
| Lejers ombygninger, installation og retablering §§ 36-39 og § 7 |
Bestemmelserne sætter rammerne for, hvad en lejer må bygge om og installere i erhvervslejemålet.
§ 36 siger, at udlejeren skal give samtykke, hvis lejeren vil forandre lejemålet.
Hvis der gives samtykke, skal lejeren i udgangspunktet ikke fjerne ændringen igen ved fraflytning (retablering) – udlejeren kan dog kræve retablering jf. § 75, stk. 2.
Bestemmelserne siger også, hvad en lejer må foretage af sædvanlige installationer samt sætte op.
Det er vigtigt at være opmærksom på, hvad der kræver samtykke, og hvad der i udgangspunktet ikke skal retableres ved fraflytning. |
| Istandsættelse ved fraflytning §§ 74 |
Lejeren skal aflevere erhvervslejemålet i samme vedligeholdelsesstand som ved overtagelsen.
Det vil med andre ord sige, at lejeren skal betale for istandsættelse af de dele, som lejeren har vedligeholdelsespligten til ifølge lejekontrakten (se “vedligeholdelse i lejeperioden § 16”).
Parterne kan aftale, i hvilken stand lokalerne skal være ved lejerens fraflytning, og på denne måde fravige bestemmelsen. |
| Afståelsesret §§ 55 |
Afståelsesret betyder, at en lejer har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på samme vilkår.
Lejeren har ifølge bestemmelsen afståelsesret til lejemålet, hvis der ikke står noget om det i kontrakten – men det er muligt at aftale, at lejeren ikke skal have denne ret samt tilføje ekstra betingelser. |
| Branchebeskyttelse |
Det står udlejeren frit for at udleje andre lokaler i ejendommen til en tilsvarende virksomhed som lejerens eller selv drive en konkurrerende virksomhed i samme branche.
Det skal derfor aftales – og stå eksplicit i aftalen – hvis der skal gælde en sådan beskyttelse for lejeren. |
| Opsigelse og erstatning kapitel 11 |
Selvom det ikke er aftalt (nedskrevet), vil reglerne i opsigelseskapitlet altid være gældende. Den eneste mulighed for at fravige reglerne er, hvis det sker til fordel for lejeren – altså denne stilles bedre.
Hovedreglen er, at lejeren er beskyttet mod opsigelse – undtagen opsigelsesgrundene, der står i § 61 og den særlige bestemmelse i § 14 om udlejerens ret til at kræve lejevilkårene ændret.
Det er muligt at aftale, at lejeforholdet skal være uopsigeligt i en periode for derefter at fortsætte på almindelige gældende opsigelsesvilkår. Det kan også aftales, at lejeforholdet skal være tidsbestemt. |
| Lejers opsigelse |
Lejeren af erhvervslejemålet kan opsige lejekontrakten uden særlig grund efter § 60 – dog ikke i uopsigelighedsperioden, hvis der er aftalt sådan en.
Tidsbestemte lejekontrakter kan efter § 63 kun opsiges, hvis det er aftalt med udlejer, at en opsigelse er mulig i lejeperioden.
Opsigelsesvarslet er tre måneder efter § 64, mens det for garager, stalde og lignende kun er en måned – medmindre andet er aftalt med udlejeren.
Der siges op til den første i en måned. |
| Udlejers opsigelse |
Udlejeren kan kun opsige lejekontrakten efter § 61, hvis en af lovens særlige opsigelsesgrunde foreligger – bortset fra opsigelse efter § 14.
En udlejer kan dog opsige lejeforhold om garager, stalde og lignende samt etablissementlejeforhold uden særlig grund. |
| Lovens opsigelsesgrunde er: |
- Udlejeren vil selv benytte det lejede. Hvis et erhvervslejemål opsiges af denne grund, skal det være rimeligt ud fra en vurdering af begge parters forhold
- Lejemålet må fraflyttes grundet ombygning eller nedrivning af ejendommen. Her skal udlejer dog samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje andre lokaler af samme art, hvis der efter ombygningen eller genopførelsen sker udlejning af lokaler.
- Når god skik og orden er tilsidesat fra lejerens side, uanset om adfærden udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til lokalerne
- Hvis vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet
Hvis der er aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan en lejer kun opsiges med begrundelsen, at god skik og orden er tilsidesat – eller efter § 14, hvis det er aftalt, denne skal gælde.
Er der tale om en tidsbestemt lejekontrakt, kan udlejeren efter § 63 kun opsige lejemålet, hvis det er aftalt med lejeren, at det er muligt at opsige i lejeperioden.
En opsigelse kræver dog altid, at lovens almindelige opsigelsesbetingelser er opfyldt, eller det er aftalt, at § 14 skal gælde. |
| Særligt om erhvervsbeskyttede lejemål |
Det er kun muligt at opsige en erhvervsbeskyttet lejer (hvis vi ser bort fra tilsidesættelse af god skik og orden), hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Det er eksempelvis ikke muligt at opsige en erhvervsbeskyttet lejer med begrundelsen, at udlejer selv vil benytte de lejede lokaler – hvis det er med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens. |
| Opsigelsesvarsler |
Opsigelsesvarslet er tre måneder efter § 64 – dog kun én måned for garager, stalde og lignende samt ét år for opsigelse med begrundelsen, at udlejer selv vil benytte det lejede.
Det er muligt at aftale længere varsler fra udlejerens side – aldrig kortere.
Der siges op til den første i måneden – hvis der er tale om opsigelse med begrundelsen, at udlejer selv vil benytte det lejede, siges der i stedet op til aftalt flyttedag. |
| Erstatning |
§ 66 siger, at lejere i alle typer af lejeforhold (undtagen garager, stalde og lignende samt de såkaldte etablissementslejeforhold) har ret til erstatning, så de kan få dækket det tab, lejeren lider som følge af opsigelsen.
Det gælder dog ikke i de tilfælde, hvor opsigelsen sker på grund af en lejers misligholdelse.
Ved ikke-erhvervsbeskyttede lejemål kan en lejer dog give afkald på erstatning på forskellige måder. Eksempelvis kan erstatningens størrelse aftales, ligesom det også er muligt at aftale, at lejeren ingen erstatning skal have. |
| Tvistbehandling §§ 77 |
En tvist om fx lejens størrelse skal i udgangspunktet afgøres af boligretten.
Det er dog også muligt at aftale en voldgiftsbehandling, hvor en eventuel tvist i stedet skal afgøres af en voldgiftsret. Det kan være alle tvister eller kun bestemte typer, der skal afgøres ved voldgift.
Der er fordele og ulemper ved voldgiftsbehandling. Den bliver fx typisk afgjort hurtigere, men ofte er voldgift dyrere, og afgørelsen kan ikke ankes.
Hvis der laves en aftale om voldgiftsbehandling, er det vigtigt, at aftalen er så klar og tydelig, at der ikke kan opstå tvivl om, at det er det, begge parter ønsker. |
| Urimelige aftaler § 7 |
En aftale kan helt eller delvist tilsidesættes, hvis eksempelvis en forskel i styrkeforholdet mellem parterne har ført til en urimelig aftale.
Det er boligretten eller voldgiftsretten, der afgør dette. |
Der er ikke tale om en udtømmende liste. Der kan også være andre forhold, du bør undersøge yderligere – og eventuelt få rådgivning omkring.
Det er vigtigt at sige, at det skal stå klart og tydeligt, om en bestemmelse er en del af aftalen eller ej. Det samme gælder, hvis der er lavet særlige aftaler til nogle af bestemmelserne – fx at lejen reguleres hvert 5. år i stedet for hvert 4. år.
Det er kun nødvendigt at tinglyse en erhvervslejekontrakt, hvis der er aftalt rettigheder for lejeren, som ikke følger af loven. Når den tinglyses, får kontrakten den såkaldte prioritetsstilling, som følger af aftalen eller tinglysningslovgivningen.
Gratis kontrakter til det hele
Det er vigtigt at få aftaler og andet på skrift, så der aldrig opstår tvivl om, hvad der er aftalt. Vi har gratis skabeloner til det meste, så der altid er styr på tingene. Se kontrakter.
Overvej at lave en ind- og fraflytningsrapport af erhvervslejemålet
Når en lejer fraflytter et erhvervslejemål, skal hun som udgangspunkt aflevere det i samme stand, som da hun overtog det. Det er dog muligt at fravige fra disse regler og aftale andet. Det er udlejeren, der har bevisbyrden for, at lejemålet er mangelfuldt ved fraflytning.
De mest naturlige klausuler er, at lejer overtager og leverer erhvervslejemålet nyistandsat eller i den stand, det er og forefindes og beset af lejer. Hvis der aftales andet end nyistandsat, kan det være en idé med en indflytningsrapport.
Erhvervslejeloven stiller ikke krav om, at der skal afholdes ind- eller fraflytningssyn, eller at der udarbejdes ind- og fraflytningsrapporter. Det kan dog være en fordel for både udlejer og lejer, så tvister og uoverensstemmelser undgås.
- Indflytningsrapporten beskriver fejl og mangler ved indflytning
- Fraflytningsrapporten dokumenterer erhvervslejemålets tilstand ved fraflytning
Et flyttesyn fungerer typisk ved, at udlejer og lejer gennemfører synet sammen på flyttedagen. Her fastsætter de eventuelt vedligeholdelses- og retableringsarbejde, der skal udføres for lejers regning. Herefter kan udlejer udarbejde en egentlig fraflytningsrapport med det aftalte.
Der betales typisk et depositum ved erhvervslejemål – men der er få egentlige regler
Der er i udgangspunktet fuld aftalefrihed omkring depositum i erhvervslejemål, da erhvervslejeloven stort set ikke har nogen regler omkring det. Det er dog en ekstra sikkerhed for udlejer, så denne er sikker på at få sine penge, hvis lejer ikke kan/vil betale.
Det er langt fra usædvanligt, at der aftales noget med depositum i en erhvervslejekontrakt. Typisk aftales det, at lejer betaler udlejer et beløb, der er en sikkerhed for, at lejeren opfylder enhver forpligtelse – blandt andet dennes forpligtelser i forbindelse med husleje og flytning.
Ofte er der tale om 3-6 måneders leje i depositum for et erhvervslejemål. Men hvis du er meget usikker på lejerens og/eller dennes økonomiske situation, bør du eventuelt sikre dig et depositum svarende til flere måneder.
Til sidst et par mere praktiske ting. Hvis lejemålet er momsregistreret, bør der også være moms på depositummet. Og hvad med forrentning af pengene? Det aftales ofte, at de ikke skal, da udlejer ikke er interesseret i at skulle betale renter.
Regler for erhvervslejemål står i erhvervslejeloven
Det er erhvervslejeloven, der sætter rammerne for, hvad der kan aftales i en erhvervslejekontrakt – det er også den, der definerer reglerne for, hvad der skal gøres, hvis andet ikke er nævnt. Nogle bestemmelser kan fraviges, mens andre ikke kan.
Nedenfor har vi samlet et udvalg af paragraffer fra erhvervslejeloven, der generelt er interesse for. Først er paragraffen og derefter en kort forklaring om, hvad den omhandler.
- ELL § 13 – Hvis lejen er markant over/under kan hver part forlange, at den bliver reguleret til markedslejen
- ELL § 14 – Ændring af lejevilkår inden for en aftalt periode (som regel fire år)
- ELL § 55 – Lejer kan lade anden lejer (i samme branche) overtage lejeforholdet på samme lejevilkår (afståelsesret) – medmindre udlejer har vægtige grunde til at nægte
- ELL § 61 – Regler for udlejers opsigelse af lejer og særlige opsigelsesgrunde
- ELL § 62 – Særlige regler for opsigelse af lejere i erhvervsbeskyttet lejemål
- ELL § 66 – Lejers ret til erstatning ved udlejers opsigelse af lejer
- ELL § 69 – Udlejers mulighed for at opsige et erhvervslejemål
Der er flere paragraffer – og uddybende forklaringer – under “Lejekontrakt til erhvervsmål”.
Hvis du er i tvivl om en paragraf eller fortolkningen af denne, vil jeg anbefale, at du finder en revisor nær dig, der kan hjælpe dig godt i mål.
Se ledige erhvervslokaler til leje og køb
Leder du efter ledige lokaler til din virksomhed? Der er mange muligheder, og vi har samlet en oversigt over de mest populære platforme til køb og leje af erhvervslokaler.
Det er muligt at sortere på områder, lokaletype, pris og meget andet på de forskellige sider. Det gør det nemt at finde lige præcis de erhvervslokaler, du har brug for. Og husk, at der generelt er større aftalefrihed ved B2B, så få gerne et par ekstra øjne på kontrakten.
Oftest stillede spørgsmål
Erhvervslejemål er lokaler, der udlejes til en eller anden form for erhvervsmæssig brug – fx kontor, butik, værksted, foreningslokaler, institutioner og kirker. Erhverv skal altså forstås meget bredt, og det er helt overordnet udlejning til alt andet end beboelse.
Nej, du må ikke bo i et erhvervslejemål.
Hvis der er tale om et blandet lejemål, hvor der både er beboelse og erhverv, må du dog gerne bo i beboelsesområdet. Det er vigtigt at være opmærksom på, at der er forskellige regler afhængig af, om lejemålet er adskilt eller samlet.
Nej, erhvervslejemål er ikke omfattet af lejeloven.
Det vil dog være lejeloven, der finder anvendelse, hvis der er tale om blandede lejemål, der er “fysisk samlet”, da alle områder anses som værende boliglejemål.
Der er rigtig mange ting, du skal være opmærksom på ved erhvervslejemål, da der er stor aftalefrihed.
Nogle få områder og bestemmelser er præceptive (og kan derfor ikke fraviges). Men der er mange ting, der kan aftales separat i en lejekontrakt, hvis parterne ønsker det. Derfor er det vigtigt at læse kontrakten grundigt igennem, inden du skriver under.
Hvis der ikke er nedskrevet specifikke aftaler eller ændringer, vil det altid være indholdet i erhvervslejekontrakten, der er gældende. Det gælder fx i ændringer af leje og lejevilkår samt vedligeholdelse.
Der findes i udgangspunktet ikke nogen regler for, hvor meget et erhvervsmål må stige – men det skal være angivet i kontrakten. Mange aftaler et minimum og maksimum for en stigning, så udlejer er garanteret en stigning, og lejer har sikkerhed for, at den ikke stiger voldsomt.
Hvis lejen er væsentlig over markedslejen, kan lejer bede om at få reguleret huslejen, så den passer til markedslejen – det samme kan udlejer kræve, hvis den er væsentlig under markedslejen.
Det står ikke skrevet nogen steder, men det er i retspraksis omkring 12%, lejen skal være over eller under, før den kan kræves reguleret.
Det er forskelligt, afhængig af om det er udlejer eller lejer, der ønsker at opsige erhvervslejemålet. Lejer kan i udgangspunktet opsige uden særlig grund, mens det kræver særlige opsigelsesgrunde, hvis udlejer skal opsige en lejer.
Man opsiger et erhvervslejemål ved at sende en opsigelse til lejer eller udlejer.
Der stilles flere krav til indholdet og formen i udlejers opsigelse af en lejer, end der gøres i lejerens opsigelse.
Det er vigtigt, at du overholder gældende varsler og opsigelsesgrunde, hvis opsigelsen skal være gyldig.
Udlejning er erhverv, når det er til alt andet end beboelse.
Der er dog også tale om erhvervsudlejning, hvis du lejer din lejebolig ud i minimum 12 måneder – her anser Skattestyrelsen nemlig det som erhvervsmæssig udlejning, selvom boligen ikke ses som et erhvervslejemål.
Ja, en lejer kan opsige et erhvervslejemål ved at sende en opsigelse til udlejeren.
Der er ikke de store krav til indholdet, men det er vigtigt, der er styr på fx opsigelsesvarsel, og at opsigelsen ikke strider imod indholdet i lejekontrakten – fx en uopsigelighedsperiode.
Markedslejen er det, andre sammenlignelige erhvervslokaler koster.
Nogle bruger også et indeks til at fastsætte markedslejen og regulere huslejen efter. Det kan fx være nettoprisindekset, som Danmarks Statistik opdaterer hver måned.
Udlejning af fast ejendom er momsfritaget. Der er dog en undtagelse; hvis lejeren bruger det lejede til erhvervsformål, kan udlejeren vælge at lade sig momsregistrere i forbindelse med denne udlejning
Afståelsesret betyder, at en lejer har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på samme vilkår.
Lejeren har ifølge bestemmelsen afståelsesret til lejemålet, hvis der ikke står noget om det i kontrakten – men det er muligt at aftale, at lejeren ikke skal have denne ret samt tilføje ekstra betingelser.
Del denne artikel
-
Del på Facebook
-
Del på Linkedin
-
Del på X
-